토지투자 정석 part.5

◆ 토지투자는 '시가화 예정용지'부터 시작이다.

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'시가화 예정용지'는 말그대로 새로운 신도시가 만들어지는 곳이다.

여러가지 개발 요인들에 의해 인구유입이 예상되는 지역들을 미리 선정하여 도시계획을 세워둔다는 뜻인 것이다.

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그럼 '시가화 예정용지'가 지정되는 개발조건들 중에 몇가지 사례를 들어보면

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1. 산업단지​ : 국가 또는 지자체에서 지정하는 대규모 산업단지 주변

ex) 평택 삼성반도체, 용인 SK하이닉스, 판교 테크노벨리 등

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2. 역세권 : 신설 철도역이 들어서는 지역 주변

ex) 광명 KTX역, 수서 SRT역, 안중 GTX역 등

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3. 나들목 : 고속도로와 국도, 지방도가 교차되는 주변 (예전 IC)

ex) 수원 광교, 용인 기흥, 인천 청라 등

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4. 관광단지 : 국가, 지자체, 민간 기업에서 개발하는 대규모 관광지

ex) 용인 에버랜드, 한국 민속촌, 태안 관광단지, 춘천 레고랜드 등

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5. 신도시 : 정부나 지지체에서 지정한 신도시 개발지

ex) 1 ~ 3기 신도시, 세종 행복도시. 성남 대장신도시 등

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위와 같은 개발계획이 세워진 곳 주변이 '시가화예정용지' 선정 기준점이 되는 것이다.

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개발사례중 몇가지를 예로 들었지만 전국적으로 보면 방대한 개발들이 일어나고 있고 그에따라 선택에 신중할 수밖에 없다.

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얼마 전 고객 한 분이 본인이 투자한 땅을 분석해달라는 요청을 받고 해드린 적이 있는데 그 곳이 위 사례에서 언급한 서해선 복선전철 안중 GTX신설역 주변이었다.

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원래 안중역 역세권 개발은 71만평 규모의 사업이었데 2021년 7월 16일자로 157만평으로 개발 면적이 확장 고시되어 잘만 투자했다면 대박 행운을 잡을 수 있는 곳이었다.

 

 

위에서 보듯이 분석해본 결과 고객분이 투자한 5군데 지역중에 한군데도 개발면적 안에 들어 간 곳이 없었다. 만약에 단 한군데라도 개발 면적안으로 들어 간 곳에 투자했다면 다른 4군데에 투자한 돈을 복구하고도 남았을텐데하는 아쉬움이 들었다.

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그래서 안타까운 마음으로 결과를 알려드리면서 어떻게 투자했느냐고 물어봤더니 주변에 아시는 아주머니 소개로 부동산 회사를 통해서 10억원 넘게 투자하셨다는 것이었다. 나름 개발 이슈가 있는 곳이라서 믿고 투자한 것인데 어쩔 수 없지않겠느냐시면서 씁쓸하게 웃으시는 모습을 보면서 조금만 더 개발정보를 정확하게 안내하는 컨설팅을 통해서 사셨다면 좋을텐데하는 생각이 들었다.

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이 사례에서 보듯이 많은 부동산 회사들이 개발이슈를 포장하여 땅투자를 권유하고 있으나 정작 개발지안에 들어 있는 땅은 거의 없다는 것이 현실이다. 따라서 이제는 고객들이 좀 더 신중해 질 필요가 있어야 되는 것이다.

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단순히 개발이슈만 들어보지말고 내가 투자하는 땅이 개발예정지안에 들어갈 수 있는냐를 판단해야되는 것이다.

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물론 그 첫번째가 바로 '시가화예정용지'를 확인해야 되는 것이다.

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'시가화예정용지'로 지정되면 예전에 관리지역에서 도시지역내 주거,상업,공업,녹지로 용도를 변경시켜 향후 개발이 가능하게 만들어 놓게 된다.

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따라서 일반적으로 실수요 목적 땅을 사시는 분들이 좋아하는 관리지역의 계획관리지역이 아니라 도시지역의 자연녹지로 변경되어 있는 곳이 진짜 돈이 되는 곳이다.

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두번째는 개발의 주체를 잘 알아야한다.

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도시개발사업은 크게 정부주도사업, 민간,정부 합동사업, 민간 주도사업으로 구분 된다.

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위에 언급한 개발조건들중에 정부나 지자체 주도사업으로 이뤄지는 대규모 산업단지나 신도시, 관광단지등은 개발비용 절감 차원으로 대부분 수용개발로 이뤄지기 때문에 잘못 투자하면 큰 손실을 볼 수 있다.

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요즘도 비양심적인 부동산 회사들이 최근 대선공약으로 발표된 대규모 주택공급에 따른 수도권 그린벨트 해제 이슈로 개발제한구역 땅들을 고객들에게 판매하고 있다는 뉴스가 심심찮게 보도되고 있다.

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[단독] ‘GTX에 서울 그린벨트 풀린다’, 기획부동산 표적된 금단의땅 (sedaily.com)

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그린벨트(개발제한구역)는 절대로 공공의 목적 이외는 개발행위를 할 수 없기 때문에 무조건 수용된다고 보면 되는데 혹여 내가 투자한 금액 이상의 보상가가 나오면 성공이지만 우리나라 보상가 책정방식은 실거래가가 아닌 공시지가 기준으로 토지의 감정평가가 이뤄지기 때문에 절대 이익을 볼 수 없는 구조라서 투자를 하면 안되는 곳이다.

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그나마 관광단지사업중에는 민간기업 주도로 개발되는 곳이 많기 때문에 협의보상으로 이뤄지는 곳들이 있는데 그런 곳들은 투자해도 괜찮은 곳들이 많다.

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민간, 정부 합동개발사업은 최근에 뉴스 중심에 있는 성남 대장동 도시개발사업이 대표적인 사례이다. 이 곳도 토지주들은 헐값으로 수용보상을 당했기 때문에 투자를 하면 안되는 곳들인 것이다.

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그렇기 때문에 신설 역세권개발지나 민간주도로 소규모 도시개발이 진행되는 곳들은 환지방식으로 진행되기 때문에 안전한 토지투자 1순위 지역들인 것이다.

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개발이 확정 고시되면 '토지이용계획원'의 용도부분에

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1. 도시개발구역

2. 지구단위계획구역

3. 개발진흥(촉진)지구 등으로 용도부분이 바뀌는 것이다.

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용도부분이 변경되면 구획정리가 되면서 주거,상업,공업,녹지 지역이 아래와 같이 세분화되어 지정 고시되는 것이다.

 

 

따라서 가격도 주변 지역의 용도에 따른 시세로 샹향되기 때문에 엄청난 상승을 하게 되는 것이다.

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이제까지 토지투자를 하는 방법을 다섯개의 파트로 설명해 드렸는데 간단히 요약해 드리자면

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1. 땅에 투자할때는 목적을 분명히 하라.

- 나중에 집이라도 짓겠는다는 생각을 버리고 오직 개발에 따른 수익성만 생각할 때 좋은 정보가 귀에 들어온다.

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2. 개발의 목적과 주체를 확인하라.

- 개발계획을 확인하고 개발주체가 정부나 지자체인 곳은 공공의 목적인 개발사업이기 때문에 100% 수용당하므로 절대 피해야 한다. 따라서 대기업이나 민간이 주체가 되어 개발하는 곳을 찾는 것이 중요하다.

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3. 용도가 바뀌기 전에 투자하라.

- 개발이 진행되는 곳 안에 투자해야 돈이되고 용도변경(구획정리)후에 들어가면 바뀐 용도에 의해 거래가격이 비싸져서 수익성이 없다.

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결론은 토지에 투자를 생각한다면 가장 먼저 도시개발이 될 곳을 미리 선점하되 용도가 바뀌기 전에 투자하는 것이 포인트인 점을 꼭 명심하고 현명한 투자를 하시길 바라면서 지금까지 부족하지만 최대한 요점만을 전달해 드리고자하는 마음으로 글을 올려 봤다.​

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끝으로 내가 투자한 곳들이 어떤 곳인지 궁금하신 분들이나 어디에 투자해야 좋은지 고민이신 분들은 언제든지 연락주시면 상담해 드리고 있으니 전화주시기 바랍니다.

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H/P : 010-6227-3007 이승철