토지투자 정석 part.4

◆ 시대의 흐름을 읽고 개발방향을 예측하라.

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지혜로운 사람은 과거를 이해하면서 미래를 예측할 수 있는 사람이다. 모든 투자의 기본원칙도 마찬가지 일 것이다. 하지만 부동산 특히 토지상품은 현재​ 모습보다 미래의 모습을 잘 볼줄 아는 사람이 큰 이익을 가져가는 상품이기 때문에 냉철한 분석력과 판단력이 필요한 투자상품인 것이다.

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이전시간에 국토개발 방향의 큰 그림을 이해하고 대기업과 교통, 행정, 교육, 관광등 많은 요소들로 인하여 향후 인구증가가 일어날 수 있는 도시들을 분석해보는게 중요하다고 말씀드렸다.

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예전에 투자컨설팅 회사에서 열린 부동산 토지 초보자 강의에서 이런 질문을 받았는데 "앞으로 투자하면 좋을 지역을 말해달라."는 것이었다. 그 질문에 "정치나 경제, 여러가지 국내외 변동 요소가 작용하겠지만 제 개인적인 판단으로 3군데를 추천드린다면 용인, 세종, 평택을 추천드린다."고 답변드린 적이 있다.

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그 이유로 용인은 SK하이닉스 반도체 공장증설로 인한 용인 동부지역 개발의 변화가 예상되고 세종은 과거 노무현대통령시절부터 추진하고 있는 행정중심복합도시 사업으로 여의도에 있는 국회의사당을 2027년까지 이전하는 프로젝트가 진행중이며 평택은 현재 서해안 무역의 중심인 인천항을 대체하는 동북아 물류의 중심항으로 집중 개발중이라서 삼성반도체 공장증설과 대기업 이전등으로 앞으로도 토지가격이 계속 상승할 곳이기 때문이라고 설명드렸다.

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물론 다른 지자체들의 개발사항도 많이 있고 나름의 투자메리트도 있지만 제가 분석한 요인들로 판단한다면 앞으로도 지속적인 개발에 의한 지가상승으로 투자비전이 높은 곳들이다.

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이 글을 보시는 여러분들도 나름의 기준을 가지고 투자지역을 본인이 직접 선정해 보는 것을 권해드린다. 어떤 요소를 우선하느냐에 따라 선정기준점이 바뀔 수 있기 때문이다. 따라서 본인들이 선정한 도시들의 과거와 현재 진행사항들을 보면서 향후의 개발계획의 방향들을 분석해보면 미래에 대한 밑그림을 그릴수 있을 것이다.

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따라서 여러분들이 선정한 지자체의 시청사이트를 들어가서 도시개발에 관련된 기록들을 살펴보면 '2035 도시기본계획'이라는 내용을 확인할 수 있을 것이다.

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참고로 위에 제가 추천드린 용인, 세종, 평택시의 도시기본계획을 열람할 수 있는 사이트를 링크해드리겠다.

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용인시 : 2035년 도시기본계획 < 도시계획 < 도시 < 분야별정보 < HOME : 용인시청 대표포털 (yongin.go.kr)

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세종시 : 2030 세종도시기본계획 (sejong.go.kr)

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평택시 : 도시정보알리미 내용 | 도시/주택/건설 | 평택시 (pyeongtaek.go.kr)

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그 기록물 내용을 보면 향후 어떻게 도시개발을 해나갈 것인가에 대하여 제시하는 부분이 있는데 그것이 '토지이용계획'이다. 그 내용중에서도 가장 중요한 부분이 '시가화예정용지' 계획이다.

이 내용이 왜 중요하냐면 앞으로 각종 개발인프라(산업단지,교통망 증설,인구유입등)를 대비하여 도시를 확장할 계획의 밑그림이기 때문이다. 참고로 지난 2016년 8월 16일에 방영된 '원탁의 기자들'이라는 지역 방송에서 다룬 '도시계획 카르텔, 시가화 예정용지'라는 영상을 링크해드리니 보시면 도움이 될 것이다.

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우리동네 B tv (skbroadband.com)

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영상에서도 나오지만 '시가화예정용지'는 향후 도시개발계획의 가장 중요한 방향성이 담겨있기 때문에 담당 공무원들이 극비로 취급해야됨에도 이 정보를 이용하여 공직자들이 투기를 해 온 사실이 밝혀지며 사회적 이슈가 된 사건이다.

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사실 예전부터 이러한 개발정보들이 국회의원,도의원,시의원,시장등 고위 공직자과 대기업들의 투기수단으로 악용되어 온 것은 온 국민들이 다 아는 사실이지만 반짝 이슈가 되다가 사라져 버렸는데 이번에 LH 말단 공무원들이 무더기로 투기한 사실이 국민적 공분을 사서 대대적인 조사를 했지만 예상대로 꼬리자르기식의 용두사미로 조사가 끝나가고 있는 것은 웃픈 현실이다.

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[단독] 용인시장 시절 땅 투기?…'정찬민 랜드' 본격 수사 (imbc.com)

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경찰, 하남시청 압수수색…하남교산지구 투기 의혹 강제수사(종합) | 연합뉴스 (yna.co.kr)

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하지만 여러분들도 이런 정보를 잘만 이해하고 투자한다면 성공투자의 지름길로 갈 수 있는 것이다.

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보통 토지를 살 때는 '토지이용계획확인원' 서류를 먼저 확인하는데 용도부분에 '도시계획구역,지구단위계획구역,개발진흥지구,개발촉진지구,관광단지'라는 문구가 기재되어 있으면 개발이 확정고시되어 있는 지역이라서 '묻지마 투자 1순위' 지역들이다.

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하지만 '시가화예정용지'는 말그대로 향후 개발고시 예정지역들이기 때문에 오직 도시기본계획에만 기록되어 있어서 일반 투자자들은 잘 모르는 내용인 것이다.

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다만 확정지역들은 바뀐 용도에 따른 주변 시세가 반영되어서 매입하는데 자금적인 여유가 없으면 힘들지만 '시가화예정용지'는 아직 용도변경전이기 때문에 주변 시세반영이 안되어 있어서 투자비용이 저렴하다는 매리트가 있는 것이다.물론 '시가화예정지역'에서 벗어난 지역들은 가격이 더 싸겠지만 그 곳들은 수익에 오랜 시간이 필요하거나 투자가치가 없는 곳이기 때문에 싼 금액에 현혹되서 잘못 구입하면 큰 낭패를 볼 수 있다.

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따라서 순수하게 저비용 고수익의 목표를 가지고 확실한 토지상품에 투자를 원하시는 분들에게 '시가화예정용지'정보는 투자대비 고수익의 목적을 이룰수 있는 곳이기 때문에 매우 중요한 정보인 것이다.

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'시가화예정용지'는 몇가지 개발요건들에 의하여 선정되는데 다음 시간에는 '시가화예정용지' 지역들의 중요한 선정요인들에 대하여 설명해 드리겠다.