2022. 3. 24. 10:31ㆍ부동산 재테크
◆ 세계최대의 평택 험프리스 미군기지
평택 험프리스 미군기지에 주목해야하는 이유는 약 445만평 규모로 세계최대의 미군기지가 만들어져서 2016년부터 약 4만3천명의 미군과 군무원, 가족들과 더불어 기타 협력업체 종사자들까지 포함해 약 10만 ~ 20만명의 이주가 진행되고 있는데 정작 미군기지 주변 지역의 도시개발사업은 아직까지 미흡하다는 점입니다. 주한미군 규정상 장병의 60%는 기지 밖에 거주지를 마련해야 하기 때문에 게이트주변 도시개발사업은 평택시의 시급한 사안인 것입니다.
따라서 정부는 지난 2006~2022년까지 17년간 86개 사업에 총 18조9796억원을 투자하는 '주한미군기지 이전에 따른 평택지역개발계획'을 수립하고 해마다 약 1조원이 넘는 개발비용을 평택시에 지원하고 있습니다.
'천지개벽' 평택…정부, 올해 19개 사업 총 1조7853억 투자 (news1.kr)
하지만 평택시는 기존에 메인게이트로 쓰던 안정게이트밖 구도심개발에만 신경쓰고 체계적인 신도시개발에는 미온적이다보니 미군기지 주변에는 무분별한 소규모 렌탈하우스의 난립으로 인한 문제점들이 심각한 실정입니다.
더욱이 그동안 메인게이트로 쓰고 있던 안정게이트가 미군당국에서 비행장시설의 보안강화와 교통량 분산 문제로 제한운영되고 있기 때문에 앞으로 메인게이트로 쓰일 '함정 게이트'주변 도시개발사업이 더욱 시급한 개발사안이 된 것입니다.
평택 미군기지 정문 이전계획 주변 상인들 “생계타격” 반발 (kgnews.co.kr)
그래서 평택시는 2009년에 함정게이트입구 370,520㎡(112,082평)을 '제2종 지구단위계획구역'으로 지정하여 1종 일반주거용지와 상업용지로 결정(변경) 고시하여 개발하려 하였으나 평택시에서 진행되고 있던 고덕국제신도시개발, 삼성반도체 공장증설사업, 지제역(SRT) 주변 개발사업등 굵직한 현안사업들에 밀려서 함정지구 도시개발사업에는 별다른 진척을 보이지 못했습니다.
하지만 평택시가 2018년에 수립한 '2035년 평택 도시기본계획' 에서 미군기지 메인게이트인 함정게이트 입구에 서울의 이태원처럼 국제적인 문화관광도시를 만들어 평택항을 통해서 한국을 방문하는 외국관광객들과 미군기지에서 근무하는 주한미군들에게 한류문화교류의 중심지 역할을 하게 할 목적으로 새롭게 '함정 시가화 예정용지'를 지정하고 빠른 개발을 추진하려는 계획을 세우게 됩니다.
또한 2018년 정장선 평택시장의 민선 7기 공약사업에서 도시개발공약사업으로 '함정 시가화 예정용지'가 선정되면서 총 면적 991,710㎡(약 30만평)으로 확장됨과 동시에 민간도시개발(환지방식)사업으로 진행할 수 있게 해주면서 현지 주민들 사이에서 새로운 개발에 대한 기대감이 일기 시작했습니다.
따라서 2020년 6월에 현지 주민들과 지주들이 모여서 '평택 험프리스 도시개발 추진위원회'를 설립하고 개발면적도 1,116,855㎡(약 33만8천평)규모로 확대함과 동시에 전폭적인 지주들의 동의를 이끌어냄으로써 본격적으로 민간도시개발사업 진행에 탄력을 받게 된 것입니다.
더욱이 2021년 11월에는 추진위원회의 명칭을 '평택 본정 험프리스 도시개발 추진위원회'로 변경함과 동시에 (주)세종더플러스라는 도시개발전문 시행사와 계약을 체결했으며 국내건설 1군업체인 대림건설이 시공사로 참여 의향서를 보내옴으로써 도시개발사업이 더욱 빨라질 예정입니다.
현재 민간도시개발사업의 가장 중요한 기본조건인 지주동의서(개발면적 토지주의 2/3이상)를 약 70%이상 확보하면서 2022년 올해에는 평택시에 도시개발구역지정을 요청할 예정입니다. (보통 도시개발사업사업이 진행되는 다른 지역들은 지주동의서 받는 기간이 너무 오래 걸려서 사업진행에 문제가 발생되기도 합니다.)
※ 위 개발일정은 향후 변동될 수 있을수 있습니다.
도시개발구역으로 지정되면 지구단위계획에 따른 구획정리사업이 진행되기 때문에 토지의 용도가 생산녹지, 자연녹지등에서 주거용지와 상업용지로 바뀌게 됩니다. 따라서 개발지역안에 있는 땅값이 크게 상승하게 되는 것입니다.
또한 조성사업이 완료되면 지목이 전,답,임야등에서 대지로 바뀌게 되기 때문에 다시한번 땅 값이 한번 더 크게 상승하게 됩니다. 그때는 단순 투자가 아닌 실수요자들이 건물을 지어서 분양이나 임대사업을 하게 됩니다.
토지가격은 크게 3단계로 상승하는데 (지가 3승의 법칙)
1단계 : 개발계획 발표시점 - 저렴한 가격으로 토지를 구입할 수 있지만 개발 착공까지 오랜 시간을 기다려야 하는 점과 진행과정에 여러가지 사정으로 보류 또는 무산될 수 있다는 점이 가장 큰 단점입니다. 하지만 토지주 동의가 완료되어 지구단위계획이 발표되기 직전에 있는 시점이라면 안심하고 투자할 수 있습니다.
2단계 : 착공시점 - 모든 조건이 완료되고 시공사가 확정되어 토지조성공사가 시작되는 시점입니다. 개발계획 발표시점보다는 토지가격이 상승해 있지만 구획정리가 완료되어 개발지의 용도와 위치에 따라서 투자자와 실수요자의 손바뀜이 가장 원활히 일어나는 시점인 것입니다.
3단계 : 개발완료 입주시점 - 토지조성공사가 완료되면서 실수요자 위주로 매매가격이 형성되고 주거시설과 상업시설의 건물들의 공사가 진행되면서 인구유입이 본격적으로 시작되기때문에 지가상승이 크게 일어나는 시점입니다.
투자는 타이밍이 중요하다는 것은 누구나 잘 아실 것입니다. 이렇게 도시개발사업이 민간주도개발인 환지개발방식으로 빠르게 진행되는 곳에 투자한다면 투자기간 대비 수익성과 안정성이 보장되는 곳인 것입니다.
그렇기 때문에 투자의 최적기는 도시개발구역이 지정되기 직전인 지금이 토지가격 상승 1단계의 마지막 시점이므로 투자해두면 안정적으로 큰 이익을 볼 수 있는 것입니다.
어떤분들은 '지금 평택에 투자하는 것이 너무 늦지않았냐?'고 물어보시는데 그 대답으로 제가 올려놓은 "제2의 부산으로 도약하는 평택"을 참고해 보시라고 권해드리며 ‘진정한 토지투자는 나무(현재 모습)에 집착하지않고 숲(개발계획)을 볼줄 아는 안목이 있어야만 크게 성공할 수 있다'라고 말씀해드리고 싶습니다.
요즘 20~30대 젊은 직장인들이 부동산 재테크에 관심을 갖고 문의를 많이 하시는데 도시개발이 진행중인 토지투자는 기본적인 지식만 습득하셔도 주식,코인등 다른 투자상품보다 안정성,수익성,환금성이 보장된 투자상품이므로 무리하지않는 자본금내에서 투자하면 향후 건물주의 꿈을 이룰 수 있는 좋은 기회라고 할 수 있습니다.
지금까지 평택에서 진행되고 있는 도시개발사업중에서 일반 사람들은 잘 몰라서 투자를 못했던 '평택 본정 험프리스 도시개발사업'을 소개해 드렸습니다.
만약 '평택 본정 험프리스 도시개발사업'에 관하여 궁금한 사항이 있으신 분은 아래 연락처로 전화주시면 자세히 안내해드릴 것을 약속드리며 이만 글을 마치겠습니다.
모두가 성공투자로 대박의 꿈을 이루시길 기원합니다.
"GOOD LUCK"
H/P : 010-6227-3007 이승철
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